導 語

    老舊小區(qū)改造成本高，盈利空間小，實現(xiàn)資金平衡有一定難度。做好成本管控，拓展多元化收益，可以吸引社會投資參與老舊小區(qū)改造，有助于形成多元化、可持續(xù)的城市更新模式。

新時期老舊小區(qū)改造概況

    為了適應新時代城市發(fā)展的特點和規(guī)律，《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》首次將“城市更新行動”納入國家五年規(guī)劃綱要。各地城市在國家指導下逐步摒棄大規(guī)模開發(fā)和重建的傳統(tǒng)模式，轉而采用“漸進式更新”和“微更新”等新模式，以促進城鎮(zhèn)化轉型。

    2017年，住房與城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設部關于推進老舊小區(qū)改造試點工作的通知》，在全國15個城市開展老舊小區(qū)改造試點。隨后，中央和國務院相繼出臺了多項政策指導老舊小區(qū)改造工作，并于2020年7月發(fā)布《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，對老舊小區(qū)改造工作進行了頂層設計和全面部署。這標志著老舊小區(qū)改造正式接替棚戶區(qū)改造，成為新型城鎮(zhèn)化的核心內容之一。

    在城鎮(zhèn)化建設進入城市更新的新階段背景下，老舊小區(qū)改造作為城市更新的關鍵環(huán)節(jié)，成為推動城市轉型和高質量發(fā)展的有力抓手。一方面，全面實施老舊小區(qū)改造是一項重大的民生工程，旨在通過改善和完善老舊小區(qū)的硬件設施（如建筑配套設施、市政基礎設施、小區(qū)環(huán)境等）和軟件服務（如物業(yè)服務、公共服務等），解決“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。另一方面，老舊小區(qū)改造涉及廣泛的領域，小區(qū)硬件的修繕改造可以增加相關原材料和設備的有效需求，帶動上下游產業(yè)鏈的投資，促進實體經濟增長。此外，通過市場化方式吸引社會力量參與老舊小區(qū)改造，既能增加社會投資，又能減輕政府財政負擔，有助于形成多元化、可持續(xù)的城市更新模式。

老舊小區(qū)改造的資金來源

    資金問題是影響老舊小區(qū)改造項目實施的核心。與城中村改造和棚戶區(qū)改造不同，老舊小區(qū)改造通常不涉及大規(guī)模的拆除和重建，因此政府無法依賴土地出讓收入和相關稅收來彌補改造成本。

    目前，政府財政逐漸收緊，完全依靠政府出資的改造模式難以持續(xù)。在資金共擔模式下，老舊小區(qū)改造項目投資仍以各級政府的財政資金為主，來自居民和市場的出資比例較低，造成較大的資金缺口。居民對政府的依賴性較強，習慣于公共福利下的物業(yè)使用，觀念落后導致缺乏出資的認識和意愿。

    老舊小區(qū)改造成本高昂，且盈利空間較小、回報周期較長，導致許多社會資本對此持有謹慎的態(tài)度。市場化融資存在障礙，利潤微薄，改造標準對新建和改擴建有嚴格限制，市場化運作的空間有限。此外，金融體系建設不完善，缺乏有針對性的融資支持，法律政策缺位導致社會資本的長期運營權益無法得到有效保障，這些因素制約了社會資本的投資意愿。因此，為了吸引更多社會資本的參與，需要進一步探索創(chuàng)新的商業(yè)模式和融資機制，比如延長貸款期限、降低貸款利率、明確經營權質押融資規(guī)則等，以此來提高項目的吸引力并確保投資的可持續(xù)性。

老舊小區(qū)改造項目成本效益分析

    成本效益分析依據全壽命期理論來確定最低的生命周期成本或在固定成本下實現(xiàn)最大效益。在老舊小區(qū)改造項目中采用這種分析方法時，應從決策與設計階段開始，目標是在確保項目經濟效益的同時盡可能降低成本。這種方法常用于公共項目中，以便量化其社會影響并評估項目的整體價值。成本效益分析包括兩個主要組成部分：成本分析和效益分析。

    成本分析著眼于整個項目生命周期內的直接成本和間接成本。直接成本涵蓋了改造工程本身的費用；而間接成本則包括決策、設計、運營以及最終拆除階段所產生的經濟、社會和環(huán)境成本。具體涵蓋三個階段：

    一是決策和設計階段成本，包括前期工作咨詢費、勘察費、房屋鑒定費、環(huán)境影響評價費、工程設計費、施工圖審查費、招標代理費等工程建設其他費用。

    二是施工階段成本，包括拆除費用、保溫節(jié)能改造、門窗改造、內外飾面改造、給排水系統(tǒng)改造、供暖管網改造、電力官網改造、室外工程及環(huán)境整治費用等建安工程費；同時，還有工程監(jiān)理費、工程檢測費、環(huán)境保護稅等實施過程中發(fā)生的工程建設其他費用。

    三是運營階段成本，主要是采暖費和夏季空調使用費。對圍護結構的改造，一般會提高住宅的節(jié)能性能，從而減少采暖費和夏季空調使用費用支出，通常為負成本，可以沖銷其他階段的成本。

    效益分析則可以從經濟效益、社會效益和環(huán)境效益三個維度進行考量。通過這種方式，可以全面地評估項目的長期影響及其對社區(qū)的價值貢獻。

    一是經濟效益，經過改造的老舊小區(qū)不僅提高了居住舒適度、降低了能耗，還顯著提升了建筑物的價值。通過對外墻增加保溫層、進行屋面防水改造、更換具有更好氣密性的門窗等措施，不僅能增強住宅的耐久性和美觀度，還能提升其市場價值。老舊小區(qū)改造實施后，房屋的市場單價普遍得到了增長。同時，改造還使得住宅的平均使用壽命得到大幅度延長。這一延長有助于避免短期內再次進行大規(guī)模建設投資，從而節(jié)約了大量建設資金。

    二是環(huán)境效益，主要是通過改造使得建筑物運行時有較少熱量的需求，進而降低燃煤的使用和污染物的排放，由此帶來的環(huán)境效益增加。

    三是社會效益，老舊小區(qū)改造對于社會發(fā)展具有深遠的意義。對于原有居民而言，改造不僅提升了居住環(huán)境，還帶來了心理上的滿足感和獲得感。從區(qū)域角度來看，改造后的建筑顯著減少了資源消耗和污染排放，有助于改善當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，并有助于緩解城市的能源需求壓力。從更廣泛的社會角度來看，老舊小區(qū)的改造能夠有效地推進可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)，促進社區(qū)的整體發(fā)展。

老舊小區(qū)項目資金平衡方案

    老舊小區(qū)改造項目資金平衡方案的構建，要放眼到全壽命周期中考慮，即改造后老舊小區(qū)經營性場所產生的收益（包括停車費、物業(yè)費及其他可經營收入）大于老舊小區(qū)改造項目建設期總投資和運營期支出成本時，老舊小區(qū)改造項目可以實現(xiàn)資金平衡。

    在嚴控建設投資和運營成本的前提下，如何通過提升改造項目的收入端來彌補資金缺口，成為確保項目落地的關鍵。為了有序推進老舊小區(qū)改造，構建一個多元參與、持續(xù)穩(wěn)定的資金支持體系至關重要。社會資本參與老舊小區(qū)改造的核心動力在于能夠合法合理地分享改造后的價值增值。

    目前，老舊小區(qū)改造項目的收入來源主要包括停車費收入、廣告費收入、物業(yè)費收入、快遞費收入、供水收入、社區(qū)空間運營收入等。作為老舊小區(qū)改造項目運營的重要組成部分，資本方通過運營區(qū)域內低效閑置空間、停車管理權等途徑來獲取回報。在解決老舊小區(qū)停車難問題的同時，實現(xiàn)可持續(xù)運營收入，以彌補前期改造投資。

    未來利用物聯(lián)網技術可以創(chuàng)新服務模式，通過數(shù)字化手段整合社區(qū)服務資源，搭建線上社區(qū)服務平臺，為居民提供便捷的服務預訂和支付渠道，提供一站式家政維修等增值服務，鼓勵居民共享工具圖書、進行二手物品轉賣，包括但不限于社區(qū)電商、社區(qū)食堂、健康陪護、教育托管培訓等，來增強居民之間的互動與合作，提高運營收入，促進社區(qū)凝聚力提升，進一步推動社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

    在有條件的地區(qū)，通過提高經營性設施的容積率是一個值得考慮的探索方案。這不僅可以擴大居民周邊基礎設施的供給規(guī)模，提升小區(qū)的經營性收入上限，還可以實現(xiàn)地塊的增值。此外，這也能改善老舊小區(qū)的公共服務水平，從而激發(fā)老舊小區(qū)改造項目的內在“更新動力”，有利于形成良性循環(huán)。

此外，在容積率一定的情況下，實施“一點多用”的服務模式，通過空間優(yōu)化、功能整合和服務創(chuàng)新，使單一的服務點能夠承載并高效提供多種服務，從而最大化利用資源，提升社區(qū)服務的便捷性和效率。

新型社區(qū)運營模式探索

    社區(qū)食堂，是為社區(qū)居民提供便利餐飲服務的場所，目標是提供價格合理、營養(yǎng)均衡的餐食，滿足社區(qū)居民，特別是老年人和低收入家庭的飲食需求。社區(qū)食堂的運作模式可能包括現(xiàn)場就餐、送餐服務以及個性化餐點服務等。社區(qū)食堂可以通過收集居民的飲食偏好和營養(yǎng)需求數(shù)據，提供個性化餐點服務。此外，社區(qū)食堂還可以與企業(yè)合作，建立中央廚房，實現(xiàn)覆蓋更廣區(qū)域的配餐服務，以滿足更多居民的需求。

    一刻鐘便民生活圈，作為城市老舊小區(qū)改造的核心理念之一，旨在通過居民步行或騎行15分鐘可達的范圍內，構建集購物、餐飲、出行、醫(yī)療等全方位生活服務于一體的社區(qū)生態(tài)。改造過程中，優(yōu)先在居民“家門口”（步行5-10分鐘）配齊便利店、菜市場等基本保障類業(yè)態(tài)，并引入智能零售終端，以“一點多用”模式提升服務效率。同時，在“家周邊”（步行15分鐘）范圍內，結合地域特色，發(fā)展文化、娛樂、休閑等品質提升類業(yè)態(tài)，促進商文旅融合，滿足居民多樣化消費需求。

    與此同時也需因地制宜地推動品質提升類業(yè)態(tài)的發(fā)展。這包括鼓勵特色餐飲、運動健身、保健養(yǎng)生、新式書店、教育培訓、休閑娛樂、老年康護、幼兒托管等多元化業(yè)態(tài)的引入，旨在促進商業(yè)、文化與旅游的深度融合，進一步拓展社區(qū)的社交化、特色化功能。

    通過科學布局、補齊設施短板、豐富業(yè)態(tài)、壯大市場主體及提升服務能力，形成商業(yè)與公共設施聯(lián)動、運營與社區(qū)治理貫通的良好環(huán)境。精準布局生活服務設施，為老舊小區(qū)改造注入新活力，全面提升居民生活品質。

（作者：投資北京國際有限公司 秦國華）